O Senado concluiu na última quarta-feira (21), a votação do projeto que fixa direitos e deveres das partes nos casos de rescisão de contratos de aquisição de imóveis em regime de incorporação imobiliária ou loteamento (PLC 68/2018). O texto aprovado mantém a previsão de que as construtoras fiquem com até 50% dos valores pagos pelo consumidor em caso de desistência da compra. O projeto voltará à Câmara dos Deputados.
O texto-base havia sido aprovado na terça-feira (20) e as emendas foram votadas nesta quarta. As mudanças aprovadas em Plenário foram as mesmas acatadas no relatório do senador Armando Monteiro (PTB-PE) e aprovadas há duas semanas pela Comissão de Assuntos Econômicos (CAE), acrescidas de uma mudança de redação. No Plenário, na votação simbólica, as alterações foram rejeitadas, mas a verificação de quórum pedida pela senadora Simone Tebet (MDB-MS) levou à aprovação das emendas, por 32 votos a 23.
— Eu gostaria de deixar bem claro que eu sou favorável a um projeto que dê segurança jurídica às incorporadoras, às imobiliárias, para que elas possam investir e voltar a gerar emprego. Nós não temos dúvida que o ramo da construção civil é o que mais emprega no Brasil. O problema é que o projeto, da forma como veio da Câmara, é inconstitucional, não garante segurança jurídica —argumentou a senadora, autora de várias emendas.
Para ela, as alterações acatadas por Armando Monteiro representam uma forma de reequilibrar o projeto, evitando cláusulas abusivas que poderiam gerar insegurança ao consumidor e, consequentemente, prejudicar as vendas.
Emendas
Uma das emendas de Simone Tebet aprovadas obriga os contratos a apresentarem um quadro-resumo com as condições das negociações. Esse quadro deve ter informações como preço, taxa de corretagem, forma de pagamento, índice de correção monetária, taxas de juros e as consequências da rescisão do contrato. Com isso, segundo o relator, incorporador e comprador não mais poderão alegar desconhecimento das principais obrigações contratadas.
O relator também acolheu outra sugestão de Tebet para a cobrança da taxa de fruição relativa à ocupação do imóvel. A emenda fixa o índice de 0,5% do valor atualizado do contrato por mês. Atualmente, a Justiça tem reconhecido o direito de retenção do vendedor em 1% do valor do imóvel por mês, mesma percentagem prevista no PLC. A taxa de fruição deve ser paga a uma construtora pelo usufruto de um imóvel que foi ocupado por um comprador inadimplente. No caso do fim do contrato de compra de lotes, a taxa será de 0,75%.
Também foi aprovada uma emenda que limita a dívida total aos valores já pagos pelo consumidor que deu causa à resolução do contrato. A ideia é impedir que o comprador fique com saldo negativo com a incorporadora. Outra emenda aprovada foi uma alteração de redação apresentada durante a votação pelo senador Romero Jucá (MDB-RR) para deixar claro que as multas previstas não se aplicam a financiamentos da Caixa Econômica, como os do programa Minha Casa Minha Vida.
Defesa do consumidor
O projeto, do deputado Celso Russomano (PRB-SP), havia sido rejeitado pela CAE em julho, mas um recurso fez com que voltasse para o Plenário, onde recebeu novas emendas. Com isso, o projeto foi analisado novamente pela comissão, que aprovou o relatório com as mudanças.
Os senadores favoráveis ao texto alegam que o projeto atualiza as regras e dá segurança jurídica às construtoras e aos consumidores na hora da negociação. Por outro lado, vários parlamentares consideram o texto favorável demais às empresas. Um dos pontos mais criticados é a permissão para que as construtoras fiquem com até 50% dos valores pagos pelo consumidor em caso de desistência da compra.
— Muitas construtoras, quando vendem o apartamento na planta e fazem o lançamento, já sabem que o cidadão que começou a pagar, ao chegar o momento de receber e fazer o financiamento na Caixa, não vai ter aprovado o financiamento, porque o cidadão não tem renda para tal. Num mato sem cachorro, o que faz o cidadão? Perde o seu imóvel e ainda é multado em 50%, uma multa absolutamente alta — disse o senador Magno Malta (PR-ES).
A multa de até 50% é prevista no texto quando o empreendimento tiver seu patrimônio separado do da construtora, mecanismo chamado de patrimônio de afetação. O sistema foi criado após a falência da Encol no anos 90. Pois, com o patrimônio afetado, as parcelas pagas pelos compradores não se misturam ao patrimônio da incorporadora ou construtora e não poderão fazer parte da massa falida caso a empresa enfrente dificuldades financeiras. Para os demais casos, ou seja, fora do patrimônio de afetação, a multa prevista para o consumidor é de até 25%.
Senadores como Randolfe Rodrigues (Rede-AP), Lídice da Mata (PSB-BA), José Pimentel (PT-CE), Reguffe (sem partido-DF) e Rose de Freitas (Pode-ES) disseram considerar o projeto prejudicial ao consumidor e declararam voto favorável às emendas como forma de atenuar esses prejuízos.
Empregos
O senador Ricardo Ferraço (PSDB-ES), por sua vez, defendeu o texto e alegou que o projeto inibe uma “deformação” da economia brasileira. Ele lembrou que, em 2016, houve mais contratos de distrato do que contratos de compra e venda de imóveis, o que levou à desorganização de um dos segmentos que mais gera empregos no país.
— É verdade que o senador Armando Monteiro incorporou algumas emendas, mas emendas acessórias, que não alteram o escopo e o objetivo desse projeto. Votar ‘sim’ [às emendas] significa submeter de novo este projeto à Câmara dos Deputados, é perder tempo, é não dialogar com a necessária segurança jurídica para que o empreendedor brasileiro possa continuar empreendendo, continuar prosperando, continuar gerando emprego — disse Ferraço.
Com as mudanças, a matéria volta à análise da Câmara.
| O que determina o PLC 68/2018 | |
| Em caso de inadimplemento do vendedor | — O atraso de até 180 dias para a entrega do imóvel vendido na planta não gerará ônus para a construtora.— Se o atraso na entrega das chaves for maior que 180 dias, o comprador poderá desfazer o negócio e terá direito a receber tudo o que pagou de volta, além da multa prevista em contrato, em até 60 dias.— O comprador pode optar por manter o contrato no caso de atraso, com direito a indenização de 1% do valor já pago.
— É vedada a cumulação de multa moratória com a compensatória em favor do comprador.
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| Em caso de inadimplemento do comprador | — O inadimplente é punido com multa compensatória de 25% do valor pago ou, se houver patrimônio de afetação, com multa de até 50%.— O comprador perderá integralmente os valores pagos a título de comissão de corretagem.— O comprador inadimplente terá de arcar com despesas de fruição do imóvel, se já tiver sido entregue.
— Em caso de arrependimento, o comprador terá prazo de 7 dias a partir da assinatura do contrato.
— A rescisão do contrato permitirá que o comprador tenha de volta o valor pago, decrescido dos encargos decorrentes da inadimplência, após 180 dias do distrato ou, se houver patrimônio de afetação, após 30 dias da obtenção do “habite-se” da construção.
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Da Redação
Com Congresso em Foco
